在海洋经济蓬勃发展、海域资源配置市场化进程持续深化的背景下，电力企业通过租赁模式实现海域使用权流转，已成为盘活存量资产、提升资源利用效能、开展涉海产业合作的重要路径。其中，较为典型的合作模式为：已取得海域使用权的海上新能源项目开发企业，与拟建设储能设施等配套电力设施的企业达成租赁合意，通过海域使用权部分流转的方式，满足配套设施的用海需求。相较于传统的海域使用权出让模式，租赁模式具有盘活存量资产、缩短项目落地周期、降低企业前期资金投入等显著优势，能够有效推动海上光伏与储能等关联电力设施的协同布局，助力海洋能源产业的一体化、集约化发展。
然而，这一商业安排的背后，潜藏着复杂的法律规制体系与不容忽视的合规风险。当前，海域使用权出租面临的核心挑战，在于中央层面部门规章与地方性法规的规定衔接存在差异，加之不同省份在监管执行尺度上的显著分野，导致实践层面呈现出 “碎片化” 的监管图景。从出租主体的资质门槛、海域使用权的可租赁范围，到决定租赁关系能否对抗第三人的登记等核心程序要件，各地的实操标准均存在不同程度的差异。在此背景下，企业若仅依赖地方主管部门的非正式口头答复，或简单参照邻近省份的实操经验推进项目，极有可能在关键合规程序上出现疏漏，进而导致海域使用权租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而面临无效风险，最终使重大商业投资陷入合法性与经济性的双重不确定性。本文旨在穿透地方实践的表象，以《海域使用权管理规定》为基准，结合对沿海主要省市地方条例的梳理比较，系统剖析海域使用权出租的合法性前提、强制性登记（备案）程序、合同关键条款设计三大核心法律问题，为电力企业海域使用权出租事项保驾护航。
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关于海域使用权出租的合法性分析
根据《海域使用权管理规定》第四十二条规定，有下列情形之一的，海域使用权不得出租、抵押：（一）权属不清或者权属有争议的；（二）未按规定缴纳海域使用金、改变海域用途等违法用海的；（三）油气及其他海洋矿产资源勘查开采的；（四）海洋行政主管部门认为不能出租、抵押的。
在沿海省份和直辖市中，天津市和山东省均对免缴海域使用金的海域使用权出租作出了限制性规定。此外，天津市还进一步对减缴海域使用金的海域使用权设置了相关限制。具体规定如下：根据《天津市海域使用管理条例》（2019修正）第二十二条第二款规定，法律规定免缴或者经批准免缴、减缴海域使用金的海域使用权，不得擅自转让、出租、抵押或者作价入股。根据《山东省海域使用管理条例》（2015修正）第三十三条规定，下列用海，免缴海域使用金：（一）军事用海；（二）海关、边防、海监、渔政、海事、港航行政管理等公务船舶专用码头用海；（三）非经营性的航道、锚地等交通基础设施用海；（四）教学、科研、防灾减灾、海难搜救打捞等非经营性公益事业用海。前款规定的用海项目，其海域使用权不得擅自转让、出租或者抵押。
海域使用权是一种用益物权，具有可流转性。我国《海域使用权管理规定》第六章专门针对“海域使用权转让、出租和抵押”事项进行了专门规定，为海域使用权出租的合法性奠定了法律基础，但海域使用权的出租应满足该规定设定的法定条件，包括：（1）本次拟出租的海域使用权无权属争议的；（2）不存在改变海域用途等违法用海行为的，且已按规定缴纳海域使用金；（3）油气及其他海洋矿产资源勘查开采以外的海域使用权；（4）海洋行政主管部门认为可以出租的。此外，考虑到沿海各省市的地方性法规可能对海域使用权出租有更具体或差异化的规定，根据《海域使用权管理规定》第五条第三款规定，批准用海人民政府的海洋行政主管部门负责海域使用权转让、出租和抵押的监督管理，故建议拟出租海域使用权的公司针对出租事项进一步咨询批准用海人民政府的海洋行政主管部门，力争取得该部门的书面意见，以作为海域使用权出租合法性的重要依据。
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关于海域使用权的出租所需办理的手续
根据《海域使用权管理规定》第四十三条规定，海域使用权出租、抵押的，双方当事人应当到原登记机关办理登记手续。第四十八条规定，未经登记擅自出租、抵押海域使用权，出租、抵押无效。该规定明确了海域使用权出租所需办理的手续事项及未经登记的法律后果。《海域使用权登记办法》（国海发〔2006〕28号）进一步明确了海域使用权登记是指依法对海域的权属、面积、用途、位置、使用期限等情况以及海域使用权派生的他项权利所作的登记。他项权利，是指出租、抵押海域使用权形成的承租权和抵押权。出租、抵押海域使用权的，双方当事人应当在签订租赁、抵押协议之日起三十日内到原登记机关办理出租、抵押登记，但该办法已于2019年6月26日被废止，尚未出台新的登记办法。在实践中，海域使用权的登记已由各地的自然资源主管部门（不动产登记机构），按照不动产统一登记的程序和要求办理，其登记工作依据是《不动产登记暂行条例》及其实施细则等规定。《不动产登记暂行条例实施细则》（2024修正）第七节“海域使用权登记”明确规定了海域使用权首次登记、变更登记、转移登记和注销登记，但未规定针对出租事项进行登记。
另外，针对海域使用权出租事项是否需要办理登记，沿海各省市的具体管理要求不一致，相关海域使用管理条例规定如下：
综上规定，浙江省、山东省、广东省、天津市出台的管理条例均未明确规定海域使用权出租所需办理的手续事项，仅针对转让、抵押或者继承事项明确需由原登记机关办理相应的登记手续。其中，天津市并未明确规定具体事项，而是直接规定涉及海域使用权的内容发生变更的，海域使用权人应当向原登记机关办理变更登记手续。江苏省、河北省、辽宁省、福建省和广西自治区出台的管理条例均明确海域使用权出租所需办理的手续，其中除辽宁省规定出租海域使用权应向审批机关所属的自然资源主管部门备案之外，其他省份均规定应向原登记机关办理登记手续。其中，江苏省针对未按规定办理海域使用权出租登记的行为设定了行政处罚，根据《江苏省海域使用管理条例》第三十七条规定，违反本条例第二十五条第一款规定，未经批准转让、出租海域使用权的，由自然资源行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处以违法所得二倍以下罚款；拒不改正的，由批准海域使用权的人民政府收回海域使用权，由颁发不动产权属证书的不动产登记机构注销不动产权属证书。
针对出台管理条例明确办理海域使用权出租手续的省份，我们发现在河北政务服务网、辽宁政务服务网、福建省网上办事大厅、广西数字政务一体化平台中均未见海域使用权出租审批事项，仅在江苏政务服务网中的“海域使用权转让审核”事项中明确了出租的受理标准。经我们电话咨询有关海域使用权主管部门，各地针对海域使用权出租事项的管理要求存在差异，其中江苏省海域海岛管理处表示必须办理海域使用权出租登记，登记方式为提交资料后由登记机构备注出租即可，无需重新申请登记手续。浙江省自然资源厅海域海岛管理处则表示，目前海域使用权出租无需办理专门审批事项，只要不改变海域使用权的用途和范围，即无需履行审批和登记手续。
基于上述规定，《海域使用权管理规定》第四十三条和第四十八条已明确规定海域使用权的出租需要双方当事人到原登记机关办理登记手续，并且未经登记擅自出租的，出租无效。尽管部分省份未对出租登记程序作出细化规定，且部分省份海域管理部门的口头答复认为无需办理登记或者其他手续，但该等答复不能豁免遵守上位部门规章的法定义务，亦无法对抗上述规章中关于未经登记出租无效的强制性法律后果。因此，为确保本次租赁事项合法性及有效性，建议拟出租海域使用权的公司针对海域使用权租赁所需办理的手续事项进一步咨询海域使用权的原登记机关，力争取得该等机关的书面回复意见。并且，建议在海域使用权租赁合同中约定，如后续批准用海人民政府的海洋行政主管部门及登记机关要求针对海域使用权出租事项办理登记或者其他手续的，承租人应予以配合办理相关手续，并自行承担相关法律后果。、
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关于海域使用权的出租所需注意的其他事项
根据《海域使用权管理规定》第四十一条规定，海域使用权出租的，承租人应当按照海域使用权证书确定的面积、年限和用途使用海域。海域使用权出租、抵押时，其固定附属用海设施随之出租、抵押，固定附属用海设施出租、抵押时，其使用范围内的海域使用权随之出租、抵押。法律法规另有规定的，从其规定。海域使用权取得时免缴或者减缴海域使用金的，补缴海域使用金后方可出租、抵押。
海域使用权的承租人应严格按照海域使用权证书确定的面积、年限和用途使用海域。为确保承租人合法合规地使用海域，建议贵公司在海域使用权租赁合同中明确要求承租人严格按照不动产权证书上登记的面积、用途和期限使用海域，并针对承租人的违约行为（如超面积使用、改变用途、超期占用等）设置相应的违约责任条款，并要求承租人赔偿因违约给出租人造成的全部损失（包括但不限于发电量损失）。
需要特别厘清的是，本文所讨论的“海域使用权出租”，其法律性质是用益物权人（出租人）在不转移海域使用权主体登记的情况下，将海域在一定期限内交由承租人使用，与海域使用权立体分层设权模式下的空间利用安排存在本质区别，不可混淆。后者的核心是对海域的水面、水体、海床、底土等立体空间分层设立独立海域使用权。例如，养殖人原享有的水体用海权利与电力企业光伏项目所需的水面用海权利，属于不同空间层的独立用海权能，此类情形并非简单的租赁关系，而需电力企业通过法定审批程序重新取得对应空间层的海域使用权。以浙江省为例，根据浙江省自然资源厅《关于推进海域使用权立体分层设权的通知》（浙自然资规〔2022〕3 号）及配套技术规范要求，此类立体分层用海需履行严格的审批与登记程序：首先由原海域使用权人办理权利变更登记，明确原权利的空间范围调整；再由新用海企业申请海域使用权首次登记，取得对应分层空间的独立权利凭证。立体分层设权的用海批准文件中，必须清晰载明宗海的平面界址、空间分层（如水面、水体、海床、底土中的特定层）及高程范围等核心信息；办理不动产登记时，还需在不动产权证及登记册中专门注明光伏等项目实际使用的空间分层与高程细节，并附具宗海界址图和海域立体分层设权示意图，确保权利归属与空间范围的精准界定。
另外，在实践中，承租人租赁海域使用权建设其他电力设施项目的，通常也涉及租赁出租人的设备设施，常见的包括送出线路、水泵房等。海域使用权租赁合同必须清晰界定该等设施的权属、使用、维护责任及租赁期满后的处理方式，建议在合同中设立专门条款，列明共用设施设备清单，明确所有权归属出租人，承租人仅享有使用权，并需承担日常维护与安全管理责任，明确在租赁期限届满或因故提前解除时，承租人有义务将海域连同附属设施完好交还，如有损毁需负责赔偿或恢复原状。
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结语
海域使用权出租，绝非一纸租赁合同即可完成的简单交易，它是一项受国家与地方双重规范、横跨行政监管与民事契约两重法律关系的复杂法律行为。通过前文分析可见，企业在此过程中必须穿越三重“迷雾”：首先是满足《海域使用权管理规定》设定的通用合法性门槛，重点确保海域使用权属清晰无瑕疵、海域使用金足额缴纳、租赁标的用途与原批准用途相符，这是租赁行为合法有效的前置要件；其次，也是最易引发争议的，是必须明确并履行所在地关于出租的特定登记或备案程序。尽管多地条例语焉不详、实操标准存在差异，但严格遵循《海域使用权管理规定》的登记要求，仍是企业规避合同效力瑕疵风险的最稳健路径；最后，则是在海域使用权租赁合同中精准构筑权利义务边界，明确用海合规义务、
设施权属与维护责任，将法定要求转化为可追责的合同条款。
在海洋资源开发从 “政策红利驱动期” 迈向 “合规规范发展期” 的关键阶段，涉海电力企业更应树立审慎的合规意识，建议在进行任何重大海域资产租赁安排前，向项目所在地的批准用海人民政府海洋行政主管部门进行正式书面咨询，详细说明租赁标的、用途、期限等核心交易要素，并争取取得该主管部门关于具体办理流程、材料要求的明确书面答复。唯有将合规基石夯实于交易筹备之初，才能从源头上规避海域使用权出租行为的法律风险，确保企业在海洋能源开发的蔚蓝疆场上行稳致远。
